萬達商業（3699.HK）本周股價表現，詮釋了這句名言的真諦。經歷全球股市黑色星期一，萬達商業在週二（8月25日）高開高走，逆勢上漲，一度漲逾8%。截止收盤，萬達商業漲5.82%，報45.45港元。

在全球市場持續震盪之下，萬達商業先是受大盤震盪波及，隨後逆勢上揚，受到投資者追捧，顯示其內在價值正在被認識發現，然而，盤點萬達商業上市半年來的各項指標，目前萬達商業股價估值、市盈率存被嚴重低估，其理由有五。

理由一：多家國際投行唱好 資產淨值預期超過3,000億元人民幣
萬達從上市開始，就被重多國際投行一直看好，高盛、瑞信、滙豐、中金、花旗等多家機構的研究報告亦顯示，多家國際知名投行多數對於萬達商業地產給出的資產淨值預期都超過3,000億元人民幣。以週二萬達商業每股45.45港元計算，目前市值僅為2,031億港元，遠遠低於投行3,000億元人民幣的估值，也低於萬達上市首日2,090億港元的市值。

理由二：無懼行業困境 上半年業績表現靚麗
今年上半年，萬達商業地產表現沒有讓投資者和投行失望，在全球經濟深度調整和中國經濟增速持續放緩的嚴峻形勢下，上半年繼續保持良好發展勢頭，各項指標全面超額完成，交出一份靚麗答卷。萬達商業上半年綜合收入734.1億元人民幣，完成上半年計劃的101%，同比增長12%；上半年租金收入70.2億人民幣，完成上半年計劃的102%，同比增長33.3%，租金收繳率100%，繼續保持全球領先水準。

租金增速遠超收入增速，意味著萬達商業租金收入占利潤的比重快速上升。未來一兩年內，萬達商業租金收入就有望超過利潤的50%，成為利潤的主要來源，萬達商業也將實現從房地產企業向服務型企業的轉變。受到近期全球股市調整影響，目前萬達商業股價與萬達商業今年優異表現還存在不少差距。

理由三：輕資產模式初見成效 將以數倍速度加快佈局萬達廣場
今年上半年，萬達商業與光大安石、嘉實基金、四川信託和快錢公司簽署投資框架協定，4家機構擬投資240億元人民幣，建設約20余座萬達廣場。隨後「穩賺1號」的受到火爆追捧，萬達集團成功從「重資產」向「輕資產」的第四次轉型戰略，這一創新的商業模式可以減少萬達商業的資金壓力，降低企業的負債，同時還能大幅提升企業的淨利潤率和淨資產收益率。

值得關注的是，萬達商業租金收入增幅是房地產收入增幅的近3倍。根據估算，轉型以後，兩個輕資產模式運營的萬達廣場收益也相當於一個現在重資產模式運營的萬達廣場收益。而未來輕資產模式實施後，萬達廣場的發展速度將數倍於現在重資產模式下的萬達廣場。說明了萬達「由重轉輕」的選擇初見成效。隨著輕資產戰略的實施，原有針對重資產的價值評估體系已經很難再度量萬達商業，然而，市場研究機構仍沒有發現輕資產之後萬達商業的真正內在價值。

理由四：集團輕資產轉型進展迅速 推動萬達商業盈利能力
在年初宣佈第四次轉型之後，萬達新業務表現如何，市場格外關照，來自萬達商業年報顯示，在主業穩步增長同時，文化、旅遊等萬達轉型新業務表現更為搶眼，萬達文化集團上半年收入同比增長30%，遠高於房地產業務增速。萬達院線上半年收入34.8億元人民幣，完成上半年計劃135%，同比增長41%；萬達旅業上半年收入同比增長147%。

隨著萬達集團在文化、旅遊、電商和金融四大業務上的逐步完善，萬達集團未來基於線下消費基礎上的客流、物流、資金流和信息流將完成閉合生態的搭建，這也必將推動萬達商業盈利能力，而目前股價仍未顯示這一變化。

理由五：市盈率處估值窪地 未來增長潛力巨大
無論是主業還是新業務，萬達商業在上半年都交出一份漂亮的答卷，然而，從資本市場上看，目前萬達商業股價仍然被嚴重低估，高盛、滙豐、花旗和德意志等多家國際投行發佈看好報告，這其中，高盛給出的最高目標價為73.8港元，花旗給出的最高目標價為100.3港元。而據中金預測，2015年萬達商業地產市盈率為9.0至9.2倍。目前萬達商業市盈率僅5.59，與投行估值相距甚遠，也正是估值窪地，給予長期資金一個低成本的佈局機會。

- 新聞稿有效日期，至2015/09/25為止

上一篇：【工程法務B】工程契約變更爭議與權益保障
下一篇：岱凱向Jebsen 和 Jessen集團東南亞通訊業務提出收購