對內房股的評價，一般以內地房產市場、資產值及財務狀況而定，內地對房產市場的調控，目的並非打擊行業，而是引導向健康發展，個別地區銷售出現放緩，售價卻仍然高企。根據資料，中海外近期P⁄B是1.28倍，潤地是1.46倍，碧桂園則為2.58倍，這是對內房評價的主要根據，同業整體平均數約1.2倍。

土儲未顯現重估價值

上述的P⁄B是按年報披露淨資產計算，資產包括投資物業已作重估入賬，酒店不重估，按成本入賬，在發展中的土地物業，不論建成後視作投資物業、酒店或出售物業均不作重估，直至完成後，才作分類並適當估值，出售物業的利潤則計入損益賬。

因此賬面的淨資產並不實際，畢竟在發展中的土地是早年購入，現已較成本大幅上升，需要作出調整，才能反映實際價值。所謂P⁄B，是股價對賬面資產，理論上愈低愈好，但並不盡然，最重要是重估後的價值。

現時討論的眾安房產（00672），6月前表現平穩，於6月配售後，引起投資者注意，當時以每股0.556元配售4.69億股。由於市場反應良好，於7月再配售1億股，每股作價1.5元，只較市價折讓12.28%，第二次配售價已高於第一次169%，可見接貨者看好，昨天最高見2.71元，收報2.62元，升5.7%。

過去眾安是冷門股，市場無流通量，貨源集中於長期投資者手中，期望市場活躍，必須增加流通量，配售是其中一個方法。

眾安是內房股，屬區域性開發商，以長三角的商廈、住宅及酒店為發展目標，去年盈利1.25億元人民幣，按年下跌70%，每股盈利5分，業績欠佳，未能引起市場注意。為增加市場活躍程度，首輪配售以低價進行，第二次配售價大增，仍獲市場接受，反映投資者對其基本條件開始了解。

兩次配售激活流通量

去年底眾安有593萬平方米土地儲備待建築，其中53.7%位於杭州，平均每方米地價成本僅1294元人民幣。杭州已有中國矽谷之稱，不限於旅遊，當地經濟受惠阿里巴巴、網易等互聯網帶動，其中以蕭山區錢江世紀及余杭區未來科技城最具發展潛力。位於錢江世紀的國際辦公室，位處該區域的樓盤拍賣成交價達每平方米3萬元人民幣。內房龍頭之一恒大（03333），去年底的平均樓面地價為每方米1570元人民幣，與同業比較毫不遜色。

當然，土地成本便宜，尚需時間發展，過去眾安為爭取市場份額，加速發展並盡快出售，由於樓價已穩定，放緩發展步伐，可獲較高毛利，分享樓價的穩升，公司已聘精英加入管理團隊，以盡量釋放杭州土地的市場價值。

眾安的財務狀況處於安全水平，淨借貸權益比率約48%，低於同業的約100%；債務佔資產比率26%，可以保持健康財務下繼續擴張，預期現年度銷售增長40%，至70億元人民幣。

杭州現已把錢江世紀城打造為中心商務區，眾安位於世紀城應佔面積133萬方米，將受惠於低成本及高售價，完成後業績將具爆發性。

大行目標價看3.5元

今年已有相當表現，並可持續強勁增長，因此，內房股經深入分析，評價有頗大分別，碧桂園的P⁄B高達2.58倍。

眾安現價2.62元，往績P⁄E 45倍，P⁄B 0.81倍，P⁄E已過時，P⁄B顯示隱藏十分低廉土地，已不能作準。信達國際給予眾安的目標價為3.5元，預期2018年P⁄E 5.3倍，資產折讓67%（相當於P⁄B 0.33倍），實在十分吸引；而股價亦已大幅上升，宜候反覆吸納，相信收穫甚豐。

來源：信報財經新聞

- 新聞稿有效日期，至2017/08/26為止

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