房價直追北上深、最新居民資金杠杆率高達161%位列全國第一。這座以“小清新”聞名全國的城市，同樣以房地產“小盤妖股”的身份為全國人民所熟知。

吊詭的是，至今沒有一家總部在廈門的開發商，躋身全國標杆房企行列。部分總部早早搬離廈門的房企，倒是向上躍升態勢迅猛。

近日，一張來自廈門的“藍臉竇爾敦”，正式進入國際資本市場視野。竇爾敦背後，是一家近年來躍升勢頭遠超行業平均水準的廈門本土房企。

三次闖關後，大唐集團將於12月11日在港交所掛牌上市，這家以“藍臉竇爾敦”為LOGO的個性房企，將正式開啟國際資本征程。

曾經錯失進入資本市場的黃金時機的大唐集團，為何卻在所謂房地產“白銀時代”的當下策馬而上？這家曾經的區域性房地產企業，在這十年裡發生了什麼樣的蛻變，又有什麼可供借鑒的秘訣？跨過戰略節點的大唐集團，能否成為廈系乃至閩系的一匹新黑馬？

蛻變：全國佈局，進軍百強

今年8月，在海南陵水舉行的“2020博鼇房地產論壇”上，大唐集團斬獲2020中國年度成長力地產企業。

“成長力”獎的背後，與大唐集團過去幾年高速成長息息相關，2017年至2019年，大唐集團的收益分別約40.19億元、54.96億元、81.8億元，複合增長率超過40%，遠超行業平均水準。

伴隨而至的是大唐集團在房地產業內認可度的快速提升。在中國房地產產業協會及中國房地產測評中心發佈2020年度中國500強房地產開發商中，其位列第88名。而三年前，2018中國500強房地產開發商中的排名中，大唐在100強開外，列第126名。

十年來，大唐集團一步一個腳印，從海西出發，先後拓展北部灣、京津冀、長江中游、成渝、長三角等經濟區域（城市群），並在部分區域處從“追隨者”逐漸成長為“領先者”。

歷經10年鑄劍，現如今的大唐集團，已不再是10年前偏安一隅的廈門大唐，企業自身已經完成了從一家區域性房企向全國型房企的完美蛻變。其全國範圍內的品牌知名度和影響力，也正向著很多成名已久的大型房企看齊。在今年8到9月，大唐集團除了拿到年度成長力房企稱號，還先後獲得“2020中國房企品牌價值華東10強”、“2020年中國最具潛力價值房企”、“2020年度價值地產企業”等榮譽，這也從側面證明了，大唐集團近年來的發展成果，已受到國內越來越多權威機構和媒體關注。

秘訣：選對城市，做對產品

對於中國地產行業而言，中國住房改革的二十多年，也是英雄輩出的二十年，更是大浪淘沙的二十年。

2019年，中國商品房銷售額再創歷史新高，逼近16萬億元。然而在前一年，標杆房企萬科就提出“活下去”口號。這凸顯出國內房地產行業已走到十字路口，一方面，地產行業紅利仍在，但對於頭部房企而言早就過了“閉著眼睛賺錢”時代，需要力拼出新“活法”；另外一方面，地產行業的後進者想要挑戰行業既有格局，得有自己的核心競爭力，否則很容易被行業淘汰。

如此行業大邏輯下，分化成為這個行業的最大特徵。大型房企紛紛賣過1000億、2000億、3000億、4000億，向萬億跨越的時候，中小型房企向上跨越的門檻越來越高，但如果只是不增長或微增長就是倒退。

面對巨大的成長壓力和挑戰，大唐地早已明確了發展戰略和路徑，即以客戶為中心的高品質規模化發展。圍繞這個戰略，大唐集團“研發”出一套名為“166”的獨特打法，即以1個平臺為抓手，通過6大策略（精准投資、客戶定位、品質與服務、運營策略、融資策略、合作策略）及6大保障（組織變革、利益共用機制、標準化建設、資訊化建設、風控體系、人才建設）來實現三年合約銷售額躍進新一階段的目標。

如果再從“166”中找出一個大唐集團能“逆市成長”的最特別秘訣，這個秘訣可能就是“選對城市，做對產品”：利用研發精准適配市場的產品，在利於沖流量的城市中快速落地，使其“高品質規模化”發展戰略得以有效維繫。這也是大唐集團現階段維持高速增長，持續向上跨越的“獨門利器”。

近兩年，大唐集團在南寧和漳州市區的區域市場已樹立起市場領先地位。根據克而瑞提供的資料，於2018年及2019年，按合約銷售額計，大唐集團為南寧前三的物業開發商，大唐集團在2018年及2019年漳州城市區域內的物業開發商中分別排名第一及第三。在傳統深耕區域通過科學運營取得的市場優勢，使大唐集團擁有向全國潛力型區域進行擴張的資金和經驗雙重保障。

在潛力區域選擇上，大唐集團抓住了兩大關鍵點。

其一來自政策面，2018年底，《中共中央 國務院關於建立更加有效的區域協調發展新機制的意見》正式印發，《意見》明確提出了：“建立以中心城市引領城市群發展、城市群帶動區域發展新模式，推動區域板塊之間融合互動發展。”中國城市發展的政策導向，從“均衡發展”到“城市群發展”思路的轉變，更符合實際策略，也有利於增強中國城市群的國際競爭力。一些競爭力缺乏的城市被“戰略放棄”，少數具有國際競爭力的城市群將被政策重點“關照”。

其二則來自城鎮化自然發展規律，我國的常住人口城鎮化率目前為60%，與發達國家城鎮化率80%的水準相比仍然有很大差距。而城鎮化、經濟發展、家庭小型化三大因素依然在支撐中國房地產的自住需求，國內一些熱點區域正在承接這部分需求，其中長三角、粵港澳、川渝等區域，由於人口集中度和產業集中度在持續性提高，使得人口淨流入量一直較大，將承接未來絕大部分中國城鎮化紅利。

在這樣的大背景下，大唐集團以住宅開發為核心為前提，抓住核心城市群，並在城市群內選擇適合介入的二、三、四線城市，把握市場的結構性機遇，重視在城市化進程當中人口遷移帶來的需求，即結構性把握“鄉-城”（人口從農村遷移至城鎮）的人口遷移帶來的剛性需求，以及 “城-城”（人口從城鎮遷移至城鎮）人口遷移帶來的改善型需求。

去年，大唐集團戰略性進入成渝區域，並在今年進入長三角區域。在總體上佈局城市群的戰略之下，大唐集團又有靈活調整。在高能級城市裡面，大唐集團更多的是在相對郊區佈局；而在低能級城市，大唐集團聚焦到最核心的區域佈局。

面對不同區域，不同城市，不同細分市場的需求。大唐集團通過沉澱數十年的國風建築開發經驗，推出具有針對性且標準化設計的住宅產品，即在大部分建築部件上實現標準化，在項目實際應用時，又能針對不同地域、不同客群特點進行不同類型的優化組合。這也使得大唐集團幾個固有的國風產品系一直在進行優化升級，以求更好適應不同需求。

相對于很多仍“癡迷於”深耕發家區域，要麼“千盤千面”，要麼“千盤一面”的中小型房企，大唐集團這套發展秘訣顯然“先行一步”。此次成功上市後，成功借助資本力量的大唐集團將“如虎添翼”。隨著12月11日大唐將實現香港IPO目標以及“166”打法繼續堅定的執行，大唐集團有望進一步拉開與同類型房企的距離，完成向全國知名高排位房企的二度蛻變。

- 新聞稿有效日期，至2021/01/10為止

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