高寳證券指國美擬訂長期租賃協議，大股東溢價增持突顯潛在價值。國美零售(0493)於8月13日公佈將於2021年9月6日舉行股東特別大會，以尋求獨立股東批准公司於2021年4月7日與國美管理訂立的租賃協議。

租賃協議重點：根據協議，國美管理將向國美零售出租三處位於北京和長沙的物業──包括國美商都、湘江玖號及鵬潤大廈。該等物業的各自租期自2021年7月1日起，並且於2040年12月31日結束，惟鵬潤大廈的部份辦公空間已有租約，租期將自2023年3月1日起開始。公司於整個租期應付的租金總額約人民幣179億元(約相等於港幣213億元)。此租金總值乃按市場法估值得出的公允價值。

總租金將由(i)公司按發行價向國美管理配發及發行代價股份以支付約人民幣176億元；(ii)透過向國美管理轉讓公司全資附屬公司Hudson Assets的全部股權以支付約人民幣2.9億元予以結算。代價股份的發行價將為每股股份港幣2.11元，較截至2021年4月1日最後交易日(即股份於訂立協議前的最後交易日)止最後五個交易日在聯交所所報之平均收市價每股股份港幣1.45元溢價約45.52%，代價股份相當於公司現有已發行股本約41.64%，及經發行代價股份擴大後公司已發行股本約29.40%。

亮點：
若通過批准是次租賃協議，國美可不花分毫現金租賃最長達19年的三個大型物業，以作日常營運和加速拓展其線上線下雙平台新零售業務外，亦變相注入了等值的人民幣179億元(近213億港元)資金，以賦能公司的未來業務擴張。此外，亦大大減少優質物業租金上升的不明朗壓力。還有剝離負債資產帶來的正面利潤效應。

-- 助力戰略拓展：「家•生活」戰略第二階段扎實穩步推進，線上線下雙平台本地零售生態圈逐漸清晰。線下全場景展示平台的打造，計劃在北京及長沙等重點城市樹立橋頭堡，打造地標式的「城市展廳」形象。
-- 緩解財務負擔：收購對價將通過向國美管理發行對價股份來支付，不會涉及現金，令國美拓展業務的同時亦減輕營運資金的消耗，長遠亦有助降低集團財務負擔，提高運營效率。交易完成後，公司資產負債率預計將大幅下降。
-- 賦能長期持續發展：市場數據預測，商業、辦公樓等物業租金水平將持續上漲。此次租賃協議將最大程度降低租金的不確定性，減少未來租金成本上升的壓力，降低短期租期造成的運營風險。
-- 增持突顯信心：計劃發行價較之前平均收市價有重大溢價，大股東增持除顯示了其對公司未來戰略發展極強信心，也反映了公司現價估值被嚴重低估。根據租賃協議，發行價為每股港幣2.11元，較2021年4月1日公告刊發前最後交易日前5個交易日的平均收市價港幣1.45元 溢價45.52%。相較此次公告發佈當天，即2021年8月13日收市價港幣0.83元溢價154%。大股東這次變相大手溢價增持公司股份，料對公司股票價值潛力釋放具有正面指示作用。
-- 減負提升盈利：交易完成後，公司將終止確認Hudson Assets的淨負債，集團的資產淨值預期將增加。 長期而言，將對集團的未來盈利產生積極影響。

總結︰
我們認為國美通過是次租賃協議的訂立，除了在財務上給予公司上述眾多利好因素外，更重要的是這將可助力公司構建線上、線下、供應鏈、物流、大數據及雲平台、共享共建六大平台，持續探索平台化集成創新模式，加速發展品牌連鎖店，展現「一店多能」的巨大價值，以至構建線上與線下深度融合、虛擬與實體互相補充的商業綜合服務體系。這將為國美的長期發展注入重大動力和正面作用。同時，通過新零售模式持續打造，國美未來亦有可能引入更多的策略合作夥伴，發揮更大的規模協同效應。現價估值並未計及未來可能的巨大潛力，建議持續關注。

- 新聞稿有效日期，至2021/09/19為止

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